+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Как заключить договор на землю с собствеником для строительсьтва многоквартирного дома

Графический образ документа. Обобщение практики разрешения споров по договорам аренды земельных участков. Правовой основой для разрешения споров из арендных земельных правоотношений являются глава 34 Гражданского кодекса РФ далее — ГК РФ , Земельный кодекс РФ, а также иные нормативные правовые акты, принятые в соответствии с ними. Отдельные вопросы практики рассмотрения анализируемой категории дел отражены в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Юридическая судьба прав на земельный участок по завершению строительства МКД

Форвардные контракты — от хеджирования ценовых рисков к гарантиям выполнения обязательств, раскрытия информации и защиты прав покупателей. Вопрос о том, чьи права приоритетнее: собственника земельного участка или собственника недвижимости, расположенной на земельном участке, сегодня более чем актуален. Несмотря на значимость вопроса, он не имеет однозначного ответа.

На практике при конфликте интересов собственника земельного участка и собственника недвижимости позиции сторон могут основываться на разных законодательных нормах. В зависимости от того, какая законодательная норма ставится во главу угла, существуют такие позиции:.

В основу этой позиции заложена норма об обеспечении равных условий осуществления права собственности, описанная в ст. Поэтому, соответственно, в случае конфликта интересов право на расположенные на земельном участке объекты недвижимости может заявлять собственник этого земельного участка.

Более того, сложно отрицать, что собственник земельного участка вправе требовать освобождения участка от имущества третьих лиц в нашем случае - недвижимости , в связи с тем, что это препятствует ему в реализации права собственности на земельный участок ст. До июля года последняя позиция была самой неубедительной, но благодаря изменениям, внесенным в ст. Напомним, что подобная норма и до названной даты была сформулирована в ст.

Хотя автоматическое следование права на земельный участок за правом на объект недвижимости - явление вполне логическое, оно имеет спорное юридическое содержание и сферу применения.

Приобретение предполагает возмездность, что, соответственно, исключает возможность применения этой нормы к сделкам по бесплатному получению права на недвижимое имущество.

Здесь заинтересованные лица сталкиваются с очередным ограничением, поскольку объекты недвижимости, признаваемые и регистрируемые в Украине, не исчерпываются только жилыми домами, зданиями и сооружениями. Жилым домом является здание капитального типа, сооруженное с соблюдением требований, установленных законом, прочими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания ст.

Поэтому даже если предположить, что заинтересованное лицо приобретет все квартиры и нежилые помещения например, в сблокированном жилом доме , то возникают сомнения в части того, что к данному лицу автоматически перейдет право на земельный участок.

В подтверждение этих сомнений можно обратиться к ст. Определение признаваемых в Украине зданий и сооружений и их видов можно почерпнуть из Государственного классификатора зданий и сооружений ДК [3]. Сооружения - это строительные системы, связанные с землей, которые созданы из строительных материалов, полуфабрикатов, оборудования в результате выполнения различных строительно-монтажных работ. Здания - это сооружения, которые состоят из несущих и ограждающих или соединяющих конструкций, которые создают наземные или подземные помещения, предназначенные для проживания людей, размещения оборудования, животных, растений и предметов.

Таким образом, автоматический переход права на земельный участок не происходит в случае приобретения:. Подтверждением этому являются выводы Госкомзема, изложенные в письме от На первый взгляд, определить эту площадь можно по закрепленной в договоре договоренности сторон.

Однако такой ответ однозначен лишь в случае, когда продавцом недвижимости выступает собственник земельного участка. Если земельный участок у продавца объекта находится в пользовании в аренде , определение размеров прилегающего участка попадает в сферу компетенции соответствующего органа местного самоуправления или органа исполнительной власти согласно п. В любом случае до момента передачи права на земельный участок к покупателю должно произойти прекращение права на этот участок у продавца.

Такое прекращение может произойти при использовании двух основных способов: отказ землевладельца от права собственности в пользу территориальной общины или государства ст. Однако отказ собственника влечет за собой риск передачи органом местного самоуправления или органом исполнительной власти части прилегающего к объекту недвижимости земельного участка третьим лицам. А вот согласие на изъятие предоставляется в пользу определенного лица, что делает этот вариант более безопасным для сторон сделки.

Это вывод можно сделать на основании норм, сформулированных в ст. Учитывая временной разрыв между моментом приобретения объекта и переходом права на земельный участок, об автоматическом переходе можно говорить весьма условно.

Поэтому лицу, купившему жилой дом, здание или сооружение, которые расположены на земельном участке, находящемся, к примеру, в коммунальной собственности, следует заключить договор аренды земельного участка с органом местного самоуправления. Для этого заинтересованному лицу нужно пройти следующие шаги.

Шаг 1. Обратиться в орган местного самоуправления сельский, поселковый, городской советы в приёмную или постоянно действующую комиссию по земельным вопросам с ходатайством заявлением о предоставлении согласия на разработку проекта отвода земельного участка, к которому обязательно прилагаются:. Шаг 2. Направить копии пакета документов в отдел земельных ресурсов исполнительного комитета местного совета для подготовки проекта заключения о согласии на разработку проекта отвода.

Получить позитивное заключение отдела земельных ресурсов в сроки, определенные соответствующими локальными нормативными документами, например, для Киева таким документом является Решение Киевского городского совета от 15 июля г. Шаг 3. Получить решение местного совета о предоставлении согласия на разработку проекта отвода земельного участка. Увы, коллегиальные органы местного народовластия не имеют строго ограниченных сроков для вынесения решений, если иное не будет предусмотрено их регламентами.

Шаг 4. Обратиться в землеустроительную организацию и заказать разработку проекта землеустройства относительно отвода земельного участка. Шаг 5. Обеспечить согласование вместе с землеустроительной организацией разработанного проекта землеустройства относительно отвода земельного участка со следующими органами:. Каждый из перечисленных органов лиц должен представить письменное заключение в соответствии с Постановлением Кабинета Министров Украины от 26 мая г.

N Шаг 6. Дождаться проведения экспертизы землеустроительной документации проекта отвода. Эта экспертиза проводится органами земельных ресурсов в течение 20 рабочих дней с момента предоставления документов и оформляется заключением.

Шаг 7. Обеспечить представление землеустроительной организацией проекта отвода земельного участка в отдел земельных ресурсов исполкома для подготовки решения органа местного самоуправления об отводе земельного участка. Шаг 8. Дождаться рассмотрения проекта решения на пленарном заседании местного совета и принятия решения об отводе земельного участка, что не имеет ограничений по срокам, главное, чтобы срок действия собранных документов не истек. Шаг 9. Шаг Реализации судебного варианта должен предшествовать отказ соответствующего органа в выдаче государственного акта о праве собственности на земельный участок или в заключении договора аренды земельного участка.

Получив от соответствующего органа документально оформленный отказ или зафиксировав бездействие, заинтересованное лицо может обратиться в суд с требованием о признании права собственности на автоматически приобретенный участок ст.

Но ситуация, когда сложно или невозможно воспользоваться автоматическим переходом права на земельный участок - это одна сторона медали. Другая ее сторона - ситуация, когда автоматический переход права на земельный участок представляет для заинтересованного лица риск - риск захвата не просто части участка, а даже участка в целом, или риск захвата большей части участка, чем предполагалось ранее и т.

Для анализа действий по управлению перечисленными рисками предлагается решить следующую задачу, больше похожую на правовой ребус. Предприятие выступило заказчиком строительства Застройщиком коттеджного поселка в составе десяти жилых и рекреационных домов на отведенном для этих целей земельном участке, полученном в аренду.

Перед застройщиком стоит задача не только построить, но и передать построенные коттеджи покупателям в собственность, учитывая действие ст. Предстоит найти вариант передачи каждого коттеджа определенному покупателю таким образом, чтобы в последующем он не заявил права на весь земельный участок и территорию общего пользования. С возникновением у покупателя права собственности на коттедж к нему согласно ст. Поскольку предыдущий землепользователь Застройщик владеет земельным участок на правах аренды, то в момент нотариального удостоверения договора мены к покупателю перейдет право пользования земельным участком, которое условно состоит из двух частей:.

Как уже было сказано, законодательство не определяет площадь земельного участка, необходимого для обслуживания коттеджа, право на который переходят к его покупателю. Поэтому, воспользовавшись правом на приватизацию земельного участка, покупатель может заявить право на земельный участок б о льшей площади, нежели этого ожидали к примеру, площади, соответствующей норме бесплатной приватизации, которая установлена в ст.

На наш взгляд, какие-либо действия по устранению рисков Застройщику необходимо предпринимать только после принятия в эксплуатацию завершенных строительством коттеджей. Если что-то делать до этого момента, то изменение землепользователя повлечет необходимость переоформления разрешительных документов на строительство.

Среди перечисленных вариантов самым финансово безобидным и привлекательным для Застройщика и покупателей является второй вариант субаренда. В этом случае план действий Застройщика будет выглядеть таким образом.

Получить Застройщику свидетельство на право собственности на коттеджи. Обеспечить проведение топографо-геодезических работ. Получить согласие на субаренду земельного участка от арендодателя. В случае если в течение одного месяца после обращения Застройщика в орган местного самоуправления или исполнительной власти поступит согласие, или не поступит ни согласие, ни возражение, то договор субаренды может быть заключен согласно ст.

Обеспечить подготовку технической документации по составлению договоров субаренды согласно ст. Обратим внимание, что проект отвода части земельного участка не подлежит составлению, согласованию и утверждению, если не происходит изменение целевого назначения части земельного участка, передаваемого в субаренду п. Мы исходим из того, что целевое назначение земельного участка при передаче его части изменяться не будет.

В договоре, заключаемому между Застройщиком и покупателем при отчуждении покупателю коттеджа, указать конкретную площадь земельного участка состоящую из площади земельного участка под коттеджем и площади земельного участка для обслуживания коттеджа , право пользования которым переходит к покупателю.

В том же договоре указать обременения земельного участка в виде сервитутов. Площадь участка подлежит указанию согласно договору субаренды части земельного участка. Договор об установлении сервитутов с покупателем может перезаключаться с отлагательным условием о вступлении его в силу - с момента получения права на земельный участок.

Обратиться в орган местного самоуправления или орган исполнительной власти о предоставлении согласия на изъятие земельного участка для использования его покупателем.

В действующий договор аренды в случае, если за Застройщиком остается земельный участок для обслуживания инфраструктуры вносятся изменения об уменьшении площади земельного участка. Вот и получается, что не все то золото, что блестит. Архив новостей Форвардные контракты в строительстве Форвардные контракты — от хеджирования ценовых рисков к гарантиям выполнения обязательств, раскрытия информации и защиты прав покупателей.

Земля следует за домом, а дом следует за землей? Кто главнее? В зависимости от того, какая законодательная норма ставится во главу угла, существуют такие позиции:? Только на бумаге Таким образом, автоматический переход права на земельный участок не происходит в случае приобретения: - квартиры; - части здания и сооружения; - объекта незавершенного строительства, право собственности на который не зарегистрировано в БТИ; - временного сооружения; - многолетних насаждений.

Обратиться в орган местного самоуправления сельский, поселковый, городской советы в приёмную или постоянно действующую комиссию по земельным вопросам с ходатайством заявлением о предоставлении согласия на разработку проекта отвода земельного участка, к которому обязательно прилагаются:? Обеспечить согласование вместе с землеустроительной организацией разработанного проекта землеустройства относительно отвода земельного участка со следующими органами:?

Подписать договор аренды с местным советом. В среднем на все эти шаги уходит около года. Когда автоматизм нежелателен Но ситуация, когда сложно или невозможно воспользоваться автоматическим переходом права на земельный участок - это одна сторона медали. Поскольку предыдущий землепользователь Застройщик владеет земельным участок на правах аренды, то в момент нотариального удостоверения договора мены к покупателю перейдет право пользования земельным участком, которое условно состоит из двух частей:?

В качестве вариантов решения этой задачи можно предложить такие:?

Для отказа в предоставлении земельного участка в собственность по основанию, предусмотренному п. Пункт

Исключением являлись кооперативные дома. Статья 66 ЗКУ 2 предусматривала, что:. Ситуация изменилась точнее — начала меняться с обновлением земельного законодательства. Но прежде чем говорить об оформлении прав на землю, попытаемся выяснить другие вопросы. Признаемся, значительная часть сособственников многоквартирных домов не находит ответа на данный вопрос или вообще не задается им.

Обзор важных правовых позиций ВС РФ в сфере недвижимости и строительства за 2017 год

Форвардные контракты — от хеджирования ценовых рисков к гарантиям выполнения обязательств, раскрытия информации и защиты прав покупателей. Вопрос о том, чьи права приоритетнее: собственника земельного участка или собственника недвижимости, расположенной на земельном участке, сегодня более чем актуален. Несмотря на значимость вопроса, он не имеет однозначного ответа. На практике при конфликте интересов собственника земельного участка и собственника недвижимости позиции сторон могут основываться на разных законодательных нормах. В зависимости от того, какая законодательная норма ставится во главу угла, существуют такие позиции:. В основу этой позиции заложена норма об обеспечении равных условий осуществления права собственности, описанная в ст.

Права на землю под многоквартирным домом

Последние изменения в процедуре и определении нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения. О возможности передачи земельных участков для градостроительных нужд в случае отсутствия плана зонирования или детального плана территории. Нюансы заключения договора аренды земли госсобственности. Отсчет начала правоотношений между сторонами в сфере аренды земельного участка коммунальной собственности.

Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

До 1 января года судебная практика исходила из того, что право на участок переходит с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, а публичный собственник утрачивает право на распоряжение им. Более того, с момента возникновения у собственников помещений в доме общей долевой собственности на земельный участок договор аренды этого участка должен считаться прекратившим свое действие на основании ст. Таким образом, для прекращения прав иных лиц на участок под МКД требовалось два условия:. Между тем, с 1 января года вступил в силу порядок ведения ЕГРН [2] , согласно п. Вместо этого, Росреестр внесет запись о долевой собственности застройщика или публичного образования и первого и последующих дольщиков — правообладателей помещения. Размер доли застройщика в праве на участок будет пропорционален общей площади не переданных дольщикам помещений и помещений, принадлежащих застройщику. Иными словами, в соответствии с порядком ведения ЕГРН собственность на участок под МКД последовательно перераспределяется между старым собственником и новыми дольщиками и во всех единомоментных состояниях нет ситуации, когда совокупная сумма долей в праве на участок не равна 1. Если говорить о земле, которая находится в собственности застройщика, то такой подход означает, что до момента передачи всех объектов дольщикам и регистрации ими прав на ВСЕ помещения в МКД застройщик остается сособственником земельного участка со всеми вытекающими из этого расходами. Применительно к земле в собственности стоит проанализировать и популярную схему передачи собственником в том числе публичным субъектом участка в аренду под строительство застройщику. Для собственника в том числе публичного все понятно, а что происходит с арендой?

.

.

.

В случае невнесения в договор аренды земельного участка изменений порядка Арендная плата за земли, находящиеся в муниципальной собственности, при отсутствии в договоре аренды земельного участка срока строительства, собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

.

.

.

.

.

.

Комментарии 1
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Наркис

    Спасибо за инфу!

© 2018-2019 3dpgalaxy.ru